在中国，商业地产开发最现实、最有效率、最快实现的方式是对商铺进行分割销售，但与此同时，商铺的分割销售又是一个类似于道德牌坊式的、像女性贞操一样忌讳谈及的核心命题。虽然每一个从业人员都在口头上憎恶它，对它进行口诛笔伐，但在实际操作过程中又极少有人能绕过它，既恨它又爱它，同时又不得不用它。
对商铺的分割销售及其返租回报的运用是中国商业地产从诞生之日起就形成的一个雷区、一个怪诞、可怕又有用的物种，一个触及到社会敏感度和开发商道德底线的核心命题。
商业地产发展至今已经二十多年，我们应如何看待商铺的分割销售及返租回报这一事物？
商铺的分割销售和返租回报是一个十恶不赦的魔鬼？还是一个被蒙尘的真理？
时代发展到今时今日，已经到了我们对商业地产分割销售及返租回报进行系统整理、总结的时候了。在这里，我们不需要用有色眼镜来看待它，不需要任何形式的批判或赞美，不需要道德伦理式的解读，我们需要的是客观分析、理性判断、系统诊治和科学提升，还原它的本来面目。
纵观中国大地，但凡是商业地产项目，除开恒隆、中粮等极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。而一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。
不采用分割销售及返租回报方式进行操作，可以吗？
答案是不可以。
因为不分割销售，项目的开发建设资金就会遇到瓶颈，大多数项目根本无法顺利建成开业。不采用返租回报的方式，商铺会很难卖，销售速度达不到预期，而且后期经营会遇到更大的问题。
中国大多数商业地产开发商都是中小型开发商，它们缺乏长期持有商业地产项目的条件和能力，这样就让分割销售和返租回报成为一个现实的选项。
然而一旦采用了分割销售和返租回报又会产生诸多问题，迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，这也是分割销售和返租回报受到社会唾弃和口碑不佳的主要原因。
那么，中国商业地产应当向何处去呢？
毛泽东在上世纪二十年代写出来了一篇著名的文章，这篇文章的名字是《湖南农民运动考察报告》，毛泽东写这篇报告时的情境与今日中国商业地产的发展有相似之处。当时中国的工人运动情绪低落，但是在报告中毛泽东经过调研明确指出，中国的无产阶级革命不能只依靠工人，因为中国工人数量较少，社会影响力有限，如果照搬苏联的模式在中国发动工人阶级革命不可能取得成功。在中国进行无产阶级革命只能依靠农民，因为中国农民数量众多，是中国社会最重要的基础，只有发动了最广泛的农民运动，中国才有可能取得无产阶级革命的胜利。
毛泽东的现实主义路线在今天的商业地产领域同样适用，因为照搬美国和日本的持有型商业的开发思路只会进入曲高和寡、难以为继的境地。持有型商业地产项目固然好，但它首先要求开发商具有强大的资金实力，其次要有能力经营好这个商场，并通过后期的经营租金收益兑现利益，而中国大多数商业地产开发商都不具备这种能力。
在人类发展历程和城市商业发展，从来没有任何一个时段、任何一个国家像中国今日这般，在短短的二十年间就实现了城市商业发展如此巨大的变化，巨大的变化产生巨大的问题也不具有案例的可参照性。在目前，中国商业地产的繁荣、发展要解决的首要问题就是开发融资的问题和开发商利益实现的根本问题。只有解决了这个问题，商业地产才能获得根本上的繁荣。
如果不进行分割销售并运用返租回报，则项目的融资难题无法解决，开发商的利益退出机制无法实现。这样，又逞论中国商业地产的繁荣和发展呢？
这也是中国商业地产最急需解决的破题之道。
商业地产3年返租以后怎么办？
大多数的项目会进入痛苦的深渊，去挣扎、去反抗、去游行、去懊悔，最后归于无奈。
然而，广州天道商业经营管理有限公司却让这一切变得可期。无论是南海金典广场、还是佛山东方广场，或者是云浮时代广场，还是陕西隆发广场，还是本溪国际建材城，我们都可以看到那些分割销售出去的商铺，那些曾经被无数商业地产认为染上了“不治之症”的商业项目，那些被大连万达王健林怒声呵斥的没有责任感的商业地产项目，却在今天运作得好好的。它们的人流量和租金水平丝毫不亚于那些持有型的商场，其中金典广场更以25%～30%年创造了不可思议的商铺神话。
这样就对中国商业地产提出了一个新的命题——为什么分割销售出去的商铺也能进行良好的商业运作，相反，有些自命不凡的持有型商场今天却仍在苦苦挣扎呢？
在此，我们提出的一个鲜明的观点——持有或销售并不是一个商场能否获得良好经营和理想租金回报的必要前提。
以美国西蒙集团为例，他们在美国共运营四百多座购物，这些购物理论上来说是全部销售了。因为西蒙集团采用的资本运作方式主要是REITS（房地产信托基金）模式，它等于将购物的权益分散给了无数个REITS人。所不同的是，REITS的人不涉及商业经营，他们的并不是一个具体的商铺，而只是项目经营收益权。同时，西蒙集团作为成熟的商业运营商，通过良好的经营获得租金收益回报，这样就使者、经营者之间获得了良好的平衡，实现了共赢。
反观中国众多商业地产项目，并不乏一些成功销售并且成功运营的项目，但也有一些成功销售但是运营不成功的项目，其数量不胜枚举。因此，返租回报的核心问题是一个利益分配和再平衡的问题，是商场经营权和权的实现问题，是开发商退出机制问题，是商场管理者对商场实行有效管理和团队建设的能力问题。
这样就找到了中国商业地产分割销售和返租回报的解决之道了吗？
从专业和商业价值的可实现方面探讨商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性，抹去蒙在它上面二十多年的浮尘，用辩证的思想和真实的案例来证明它，从而实现中国商业地产的新路开辟，破解中国商业地产的世纪之问和十年命题。
来，让我们一起走进中国商业地产的核心领域，认识这个命题，认识我们自己，认识一个全新的商业地产！
在中国，商业地产开发最现实、最有效率、最快实现的方式是对商铺进行分割销售，但与此同时，商铺的分割销售又是一个类似于道德牌坊式的、像女性贞操一样忌讳谈及的核心命题。虽然每一个从业人员都在口头上憎恶它，对它进行口诛笔伐，但在实际操作过程中又极少有人能绕过它，既恨它又爱它，同时又不得不用它。
对商铺的分割销售及其返租回报的运用是中国商业地产从诞生之日起就形成的一个雷区、一个怪诞、可怕又有用的物种，一个触及到社会敏感度和开发商道德底线的核心命题。
商业地产发展至今已经二十多年，我们应如何看待商铺的分割销售及返租回报这一事物？
商铺的分割销售和返租回报是一个十恶不赦的魔鬼？还是一个被蒙尘的真理？
时代发展到今时今日，已经到了我们对商业地产分割销售及返租回报进行系统整理、总结的时候了。在这里，我们不需要用有色眼镜来看待它，不需要任何形式的批判或赞美，不需要道德伦理式的解读，我们需要的是客观分析、理性判断、系统诊治和科学提升，还原它的本来面目。
纵观中国大地，但凡是商业地产项目，除开恒隆、中粮等极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。而一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。
不采用分割销售及返租回报方式进行操作，可以吗？
答案是不可以。
因为不分割销售，项目的开发建设资金就会遇到瓶颈，大多数项目根本无法顺利建成开业。不采用返租回报的方式，商铺会很难卖，销售速度达不到预期，而且后期经营会遇到更大的问题。
中国大多数商业地产开发商都是中小型开发商，它们缺乏长期持有商业地产项目的条件和能力，这样就让分割销售和返租回报成为一个现实的选项。
然而一旦采用了分割销售和返租回报又会产生诸多问题，迄今为止，中国上千个项目由于采用分割销售和返租回报的方式导致失败，这也是分割销售和返租回报受到社会唾弃和口碑不佳的主要原因。
那么，中国商业地产应当向何处去呢？
毛泽东在上世纪二十年代写出来了一篇著名的文章，这篇文章的名字是《湖南农民运动考察报告》，毛泽东写这篇报告时的情境与今日中国商业地产的发展有相似之处。当时中国的工人运动情绪低落，但是在报告中毛泽东经过调研明确指出，中国的无产阶级革命不能只依靠工人，因为中国工人数量较少，社会影响力有限，如果照搬苏联的模式在中国发动工人阶级革命不可能取得成功。在中国进行无产阶级革命只能依靠农民，因为中国农民数量众多，是中国社会最重要的基础，只有发动了最广泛的农民运动，中国才有可能取得无产阶级革命的胜利。
毛泽东的现实主义路线在今天的商业地产领域同样适用，因为照搬美国和日本的持有型商业的开发思路只会进入曲高和寡、难以为继的境地。持有型商业地产项目固然好，但它首先要求开发商具有强大的资金实力，其次要有能力经营好这个商场，并通过后期的经营租金收益兑现利益，而中国大多数商业地产开发商都不具备这种能力。
在人类发展历程和城市商业发展，从来没有任何一个时段、任何一个国家像中国今日这般，在短短的二十年间就实现了城市商业发展如此巨大的变化，巨大的变化产生巨大的问题也不具有案例的可参照性。在目前，中国商业地产的繁荣、发展要解决的首要问题就是开发融资的问题和开发商利益实现的根本问题。只有解决了这个问题，商业地产才能获得根本上的繁荣。
如果不进行分割销售并运用返租回报，则项目的融资难题无法解决，开发商的利益退出机制无法实现。这样，又逞论中国商业地产的繁荣和发展呢？
这也是中国商业地产最急需解决的破题之道。
商业地产3年返租以后怎么办？
大多数的项目会进入痛苦的深渊，去挣扎、去反抗、去游行、去懊悔，最后归于无奈。
然而，广州天道商业经营管理有限公司却让这一切变得可期。无论是南海金典广场、还是佛山东方广场，或者是云浮时代广场，还是陕西隆发广场，还是本溪国际建材城，我们都可以看到那些分割销售出去的商铺，那些曾经被无数商业地产认为染上了“不治之症”的商业项目，那些被大连万达王健林怒声呵斥的没有责任感的商业地产项目，却在今天运作得好好的。它们的人流量和租金水平丝毫不亚于那些持有型的商场，其中金典广场更以25%～30%年创造了不可思议的商铺神话。
这样就对中国商业地产提出了一个新的命题——为什么分割销售出去的商铺也能进行良好的商业运作，相反，有些自命不凡的持有型商场今天却仍在苦苦挣扎呢？
在此，我们提出的一个鲜明的观点——持有或销售并不是一个商场能否获得良好经营和理想租金回报的必要前提。
以美国西蒙集团为例，他们在美国共运营四百多座购物，这些购物理论上来说是全部销售了。因为西蒙集团采用的资本运作方式主要是REITS（房地产信托基金）模式，它等于将购物的权益分散给了无数个REITS人。所不同的是，REITS的人不涉及商业经营，他们的并不是一个具体的商铺，而只是项目经营收益权。同时，西蒙集团作为成熟的商业运营商，通过良好的经营获得租金收益回报，这样就使者、经营者之间获得了良好的平衡，实现了共赢。
反观中国众多商业地产项目，并不乏一些成功销售并且成功运营的项目，但也有一些成功销售但是运营不成功的项目，其数量不胜枚举。因此，返租回报的核心问题是一个利益分配和再平衡的问题，是商场经营权和权的实现问题，是开发商退出机制问题，是商场管理者对商场实行有效管理和团队建设的能力问题。
这样就找到了中国商业地产分割销售和返租回报的解决之道了吗？
从专业和商业价值的可实现方面探讨商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性，抹去蒙在它上面二十多年的浮尘，用辩证的思想和真实的案例来证明它，从而实现中国商业地产的新路开辟，破解中国商业地产的世纪之问和十年命题。
来，让我们一起走进中国商业地产的核心领域，认识这个命题，认识我们自己，认识一个全新的商业地产！