主题：土地稀缺限制楼市供应

马克吞

发表于2015-07-07

在楼市相对低迷的上半年，由于国家的宏观调控，全国多个城市的土地供应开始收紧，土地市场也进入了低潮期。数据显示，全国百强城市的土地出让面积同比降幅达24.5%，出让金收入同比锐减35.5%。

国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，16个城市近期会出台一个终用地极限，当然包括北京、上海、广州等。也就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。记者注意到，早在2014年7月，住建部和国土部共同确定了全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作。首批试点城市包括北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、西安以及贵阳。“城市开发边界”指根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限，即允许城市建设用地扩展的边界。
上述城市都是常住人口在500万以上的特大城市，人地矛盾比较突出，耕地逼近红线。用地刚性规划使新增建设土地供应得到刚性约束，更多的是在盘活存量上下功夫，未来城市建设用地供应会越来越少。北上广深外加成都和武汉，是人口聚集过快的城市，这类城市是想性地控制人口过快增长；第二类是城市或城市，未来也可能会感染上“大城市病”，目前是预防性地控制。
上述城市未来房地产销售会加快，进而促进去化速度加快；未来人口流入会有所减慢，但净流入趋势不会改变；尤其是一些土地供不应求的城市，还会带动城市地价上涨，进而带动周边房价上涨。
分析师张大伟分析，土地供应量的减少，是全国主要城市出现成交减少的主要原因，包括北京等主要城市，挂牌土地明显减少，造成了土地市场的人为降温。另外，为规避风险，标杆房企布局重回一线城市，开发商加紧抢地补仓，致使一线城市的地价不断被拉高，这也体现了房企对一二线市场的看多情绪，对进入三四线市场则相对谨慎。
对于后市的土地走向，严跃进分析，下半年一线城市的土地市场会继续活跃，尤其是上海、深圳这两个城市，房企拿地的意愿较大，“”或许还会出现。另外，今年一些高库存的三四线城市，可能会限制土地出让规模，市场热度可能会好于预期。

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