主题：2013楼市分析：调控不加码 “五限”不取消

中国房地产自1998年至今实行的住房分配货币化，到建立住房保障制度阶段。房改12年，决定中国房地产市场未来发展的不是市场，而是政策。因为中国楼市是政策市，政策市就是政府市。

一方面中国房地产市场一直以来都是以商品房为主，保障房为铺的格局，无法做到“两条腿平行走”。另外一方面是中国土地制度一直以来是以政府垄断为主，土地供应无法缓解日益膨胀的市场需求。

 所以，政府唯有采取大量的行政、金融、土地、价格、税收、市场的政策，甚至出台不讲道理的“限购、限贷、限价、限利润、限售、限外”政策，导致政策影响力大于市场预期。

下一步中央房地产调控任务主要有两个方面，一是“防止房价反弹与巩固前期调控成果”。二是“稳增长与稳定市场预期”。可以明确的判断，十八大后，不要指望中央政府出台新的政策调控楼市，因为没必要调控再加码。只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控加码。

自2012年1月1日-2012年11月15日，中央各部委共60次表态调控不放松不动摇，15次重申房价合理回归，2次强调绝不让房价反弹，依然未出台新的严厉政策调控房价。

行业层面上，以保护合理需求与刺激经济增长的货币政策早已经开始松动，使得房地产市场的政策环境趋于宽松。

市场层面上，因为经济形势不很乐观、政策开始“预调微调”。经过近三年的调控，投资投机需求已经基本离场，供求关系也已有所改变，而房价并无实质性下降，购房者心理预期开始转向，被压抑的刚性需求开始释放，房价仍有上涨压力。

除非为了拯救中国经济再次全线放宽房地产调控，否则也不会再现2009-2010年那样的报复性上涨。

说明中央政府既不会放弃目前正在实施的政策，也不会再出台更严厉的房地产调控政策，而是适当调控微调，保持楼市稳定预期。

只要做好四点就可以，一是对现有政策严格执行，遏制好投机、投资、炒房。二是踏踏实实盖好保障房。三是加大土地与商品房市场供应。四是加强楼市调控执行督查和约谈问责。这样，房价就不会出现大幅度反弹。

一）调控已成效，房价不存在反弹

我们回顾下前几轮国家宏观调控，2003年国家开始实施宏观调控是因为2002年5月9日“11号文件”（经营性土地出让“招、拍、挂”）与2003年8月12日“18号文件”（房地产业定位为拉动国民经济重要的支柱产业之一），导致房地产投资过热与地价上涨过快，房价上涨过快，全国出现烂尾楼与银行金融系统风险。

2005年宏观调控是因为2004年8月32日“831大限”后，土地供应负增长，导致土地严重供不应求，房价暴涨，据国家统计局统计2004年全国房价上涨18.7%。

2009年-2010年宏观调控是源于2008年年中土地供应负增长与2008年金融危机之后，为保增长，中央政府出台4万亿经济刺激计划与央行9.59万亿天量宽松货币，而房地产成“资金池”，导致市场流动性过剩与制造业资金进入房地产，房价暴涨。

据国家统计局统计2009年全国房价上涨24.7%。2011年-2012年宏观调控是因为2009年-2010年房价上涨过快。但是，通过近三年房地产调控，房价没有明显涨幅，总体上保持平稳。从今年6月开始，房价止跌回涨，房价保持基本平稳。

2012年前10个月中国房地产市场经历了1-5月的量价齐跌和6-9月的筑底两个阶段，2012年1-5月，70大中城市新建住房价格保持下跌态势，各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。

6月止跌回涨，环比微涨0.02%,连跌8个月后,首次出现正增长。7-9月月分别环比上涨0.2%、0.1%、0.1%。

2012年9月，70个大中城市平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。

但相比去年同期，测算数据显示，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月基本持平，系连续第7个月出现同比下滑。

2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%，到2012年10月，全国商品房成交均价同比增长6.8%，增幅收窄0.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长8%，连续7个月增长。办公楼成交均价同比下降6.1%，商业用房同比增长2.9%。

五限”政策短期之内不会取消

二），为抑制投资购买需求，防止防止房价反弹，限购、限贷、限价、限利令、限售“五限”政策短期之内不会取消。

从住建部公告与住建部部长讲话及中央政府表态看，十八大之后，中国房地产市场政策不会发生重大调整，一方面房地产调控已经取得成效，考虑到巩固前期调控成果，继续执行原有的政策不放松就可以完成任务。

另外一方面是国内经济回暖未企稳，考虑到防止经济继续下降恶化与保护合理刚性购买需求，在原有的政策上，采取差异化的信贷政策，即调控微调。

但是从调控目标的房价合理回归角度看，调控比较“失败”，可谓有“空调”之嫌疑。新房开盘价普遍走高，房价几乎已涨回到调控前水平。

尽管本轮调控遏制了投机炒房，起到了遏制房价暴涨的效果，但并没有实现房价合理回归的目标，地价上涨幅度远超房价。

所以，限购、限贷、限价、限利令、限售“五限”政策暂时不会取消。但是不排除地方政府对“限购、限贷、限价”政策适度微调，而限利令、限售因地方政府执行上停止，导致名存实亡。