主题：买房之前需要做哪些功课？

买房要做的功课太多，我一直觉得我这么久以来所答的内容都只是冰山一角。

这里说说这一角里角——签约部分。

这部分是你在找到房子，看好房子之后，准备跟房东确定这个时间段。


中介不喜欢买卖家直接见面谈，因为这样很容易跳单，所以会想着法子把上下家隔开。这种单线联系业主和购房人，双方都容易吃亏，业主永远被告诉房子卖贵了，而买家总是被鼓励出更高的价格，甚至过去现在乃至未来都会有中介在中间吃差价的问题。直到签约，买卖双方可能都不知道中介在中间赚了差价。

中介有他的好技俩，你就得有你的破解招数，这样才不至于输的丢盔弃甲。



签合同。买卖合同 、 补充协议 、 居间合同

买卖合同跟补充协议常常是作为一份合同的，即关于房屋交易细节的合同。
居间合同，居间，买卖房交易中居间的是中介，所以这个是中介的合同，基本是约定中介费，中介责任的相关协议内容。

补充协议可以手写，也可以由中介提供。这个上面可以买卖合同也就是标准化了的合同中不能改的条款，也会把买卖双方的要求写进去，所以要紧。补充协议不可能面面俱到，如果你事无巨细的把有利于你利益的条款列出个百千条，房东会很不高兴跟你成交，和谁卖不是卖，但是你可能就错过这套千辛万苦找来的房子。所以补充协议要按照重要度等级筛选。

比较重要的，随便想一下就有：

买家贷款审批不通过，合同进展不下去，怎么处理？
卖家个人原因，不想卖了，违约，怎么处理？
过了交房时间点，卖家不交房，怎么处理？
卖家交了房，户口迟迟不迁走，怎么处理？
物业水电未结清，怎么处理？
房屋固定装修及家具、家电，怎么处理？
……

签合同时，尽可能做到维护自己的利益。当然，这些都是你在全面了解你要买的房子的信息的前提下，所以，事先多次拉产调是重中之重。其次，做好资金，一般卖家不高兴做这个，迟几个月才能拿到钱，这也是为什么在上海，资金一直没有被政府强制性要求起来的部分原因。所以这时候签合同维护自己的利益是重要的把关环节了，再有恶劣发展，就只能到打官司这后一步。

居间合同。中介帮你买房的时候，有的事先会让你签看房确认书，这个能不签的尽量不要签，这个是中介为了防止你跳单，跟把你跟上家隔开一样的性质。其次，就是中介费交多少跟何时交的条款，要记得，中介费过户前交一半，收房时再交另一半，分开交，用以约束中介，不要听中介说，公司规定现在就得全款之类的话。再者，就是关于交易不成功，中介费退费与否的条款。一般情况下，一下几种情况，中介费是可以退的：
1. 业主（购房人）违约。中介一般不退，在绝大多数格式合同里，中介会约定如果有一方违约，那么中介费要违约方承担。换句话说，业主违约了，中介费就要由业主支付了。
2. 主合同解除。
3. 买到不能交易的房子等情况，主合同无效
4. 中介有过错，中介违约

以上。

dd